✍️تیم تحقیق محمد حسین ادیب

تعریف محله بورسی : محله بورسی به محله ای اطلاق میشود که در مهر ماه ١٣٩٩ بر اساس اطلاعات بازار املاک ایران ) تعداد معاملات آن بیش از ٣٠ معامله باشد

از ٣٧٠ محله تهران در مهر ماه فقط ١6 محله تعداد معاملات بیش از ٣٠ معامله بوده است

منبع : سامانه اطلاعات بازار املاک ایران

منطقه ١٠- سلیمانی تیموری ٨5 واحد
منطقه 4- تهران پارس : ٧٣ واحد
منطقه ١٠ - سلسبیل شمالی 5٣ واحد
منطقه پنج - فردوس : 4٨ واحد
منطقه ١٠ - سلسبیل جنوبی 44 واحد
منطقه ١٠ - بریانک : 46 واحد
منطقه پنج - فردوس : 4٨ واحد
منطقه چهار- کم اظم آباد : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد جنوبی : ٣٧ واحد
منطقه پنج - جنت آباد شمالی : ٣٧ واحد
منطقه ١٠ - هاشمی : ٣٧
منطقه ١5 - ابوذر ٣4 واحد
منطقه ده- هفت چنار : ٣٢ واحد
منطقه ٣: داودیه٣١ واحد
منطقه 5: باغ فیض ٣٠ واحد
منطقه ١4 - اباذر : ٣٠ واحد

محلات غیر بورسی تهران

در ٧٠ محله تهران تعداد معاملات مسکن در مهر ماه صفر ( هیچ معامله ای ثبت نشده است ) ، ١٩ درصد از کل محلات

در ٣5 محله تعداد معاملات یک یا دو مورد در ماه

در 4٢ محله تعداد معاملات ٣ یا 4 یا 5 مورد

در ٨١ محله تعداد معاملات در مهر ماه 6 تا ١٠ مورد بوده است

در ٨5 محله تعداد معاملات بین ١١ تا ٢٠ مورد

در ٣6 محله تعداد معاملات بین ٢٠ تا ٢٩ معامله در مهر ماه

تحلیل وضعیت مسکن در تهران بر اساس آمار محله ای ( قسمت سوم )

تحلیل وضعیت مسکن در تهران بر اساس میانگین محله ای گمراه کننده است و آدرس غلط می دهد

اینکه آمار ٧٠ محله ای که در مهر ماه هیچ معامله ای در آن انجام نشده با آمار ١6 محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده را جمع بزنیم و بعد معدل را تحلیل کنیم تفسیر های غلط از وضعیت مسکن در تهران ارائه می دهد

اگر در یک محله تعداد معاملات کمتر از ٢٠ معامله در ماه باشد بازار در خصوص آن محله ارزیابی مثبت ندارد

١6 محله ای که بیش از ٣٠ معامله در آن انجام شده کم ریسک ارزیابی می‌شود

در ٣6 محله ای که تعداد معاملات در آن بین ٢١ تا ٣٠ معامله بوده با ریسک متوسط ارزیابی میشود

محلاتی که تعداد معاملات در آن در مهر ماه کمتر از ده واحد بوده و به نسبتی که به صفر نزدیک میشود پر ریسک ارزیابی می‌شود

تیم تحقیق محمد حسین ادیب اگر ٧٠ درصد از سبد دارایی مسکن باشد ( فقط برای دارایی کمتر از پنج میلیارد تومان ) از این سبد دارایی ارزیابی مثبت دارد مشروط بر اینکه در مناطق کم ریسک یا با ریسک متوسط باشد

در همه مناطق ایران نیز همین تحلیل جاری است در همه مناطق ، محلات بورسی و غیر بورسی وجود دارد

برداشت از مطالب بالا نباید با افراط همراه باشد اگر مخاطب این مطالب دارایی اش کمتر از پنج میلیارد تومان باشد و ٧٠ درصد آن مسکن باشد و آن مسکن در محله پر ریسک واقع شده باشد نباید بلافاصله مسکن خود را بفروشد و بی خانه شود این مطلب باید به عنوان یک هدف مد نظر باشد و در بستر زمان به محله کم ریسک انتقال مکان یابد

در بورس بازار نظرش را هر سه روز یکبار در مورد یک سهم عوض می کند درست مثل عوض کردن پیراهن

محلات بورسی تهران به صورت اساسی هر سه سال یکبار تغییر می کند

سه محله بورسی تهران در مهر ٩6 اکنون در زمره محلات بورسی تهران قرار ندارند

چرا محلات بورسی تغییر می کنند ؟ ( قسمت چهارم )

مسکن درجایی گران میشود که بین مسکن و محل اشتغال فاصله معقول باشد

مثال برای تعریف فاصله مناسب بین محل کار و اشتغال : اگر فاصله مسکن یک شهروند تا ایستگاه مترو پنج دقیقه و فاصله زمانی ایستگاه مترو تا محل اشتغال ٢5 تا ٣٠ دقیقه ، زمان معقولی است برای فاصله معقول بین محل کار با محل اشتغال ، به میزانی که این فاصله زمانی بیشتر شود مطلوبیت کاهش می یابد

محله آپادانا در مهر ٩6 بیشترین معاملات مسکن در تهران در آن انجام می شد اما در مهر ماه تعداد معاملات به صفر نزدیک شده است ؟ چرا ؟

هشتاد درصد فعالین اقتصادی تهران خرج شان بیشتر از دخل شان است فاصله زمانی بین محل کار با محل اشتغال برای چنین مناطقی چه ارزشی دارد ؟

قطب تهران - کرج یک کانون اشتغال در مهر ٩6 بود ولی اکنون این قطب به کانونی تبدیل شده که بسیاری از فعالین اقتصادی آن خرج شان بیشتر از دخل شان است

محله آپادانا ، در مهر ٩6 سکونتگاه مناسبی بود برای شاغلین قطب غرب تهران ولی این قطب بیشترین آسیب را از قطع صادرات نفت دیده است لذا سکونتگاه در مناطقی که اشتغال در معرض تهدید باشد ارزش سابق را ندارد

عوامل دیگری هم در تحلیل وضعیت محله آپادانا موثر است حداقل ده عامل تاثیر گذار است که اینجا فقط به یک عامل اشاره شد

پیام مقاله یک نکته است قطع صادرات نفت و کاهش قیمت نفت در کشوری که ٩٠ درصد صادرات اش با نفت قیمت گذاری میشود تعادل اشتغال در تهران را به هم ریخته و بازار مسکن نسبت به آن واکنش نشان می دهد

چرا از ١١ محله اول بورسی تهران چهار محله در منطقه ١٠ است( قسمت پنجم )

وقتی ٨٠ درصد از فعالین اقتصادی تهران خرج شان بیشتر از دخل شان باشد عده ای از این فعالین با فروش واحد مسکونی خود به یک واحد ارزان تر نقل مکان می کنند و اختلاف را به زخم خود می زنند

عده ای در منطقه پنج که بحران مالی دارند با فروش واحد مسکونی خود به منطقه ده می روند و با اختلاف را کسری های خود را جبران میکنند‌

چهار محله در منطقه ١٠ نقش جایگزینی برای محلات دیگر را ایفا می کنند

مسکن در تهران را باید تحلیل محله ای کرد ، ممکن است تحلیل های ما نادرست باشد و اصراری بر آن نداریم اما آنالیز مسکن در تهران باید محله ای باشد حال ممکن است تحلیل ما ضعیف باشد که باید با تحلیل های قوی تر جایگزین شود اما معدل شهر تهران را نباید آنالیز کرد گمراه کننده است