✍️ نوشته دو محقق  ریسک بازار از تیم ٨ نفره تحقیقاتی محمد حسین ادیب

توضیح محمد حسین ادیب : این مقاله نظر کانال تلقی نمیشود ، خواننده بر اساس این تحلیل نه خانه بخرد و نه بفروشد ، به تشخیص خودتان عمل کنید

🔹کالای سرمایه ای مثل مسکن و عایدی آن مثل اجاره

🔹کالای سرمایه ای مثل قیمت سهام و عایدی آن مثل سودی که به سهام تعلق می گیرد

🔹در دوران رونق ، مردم تنها به قیمت کالاهای سرمایه ای ( مثل مسکن ) توجه دارند و نه عایدی آن ، زیرا مدام قیمت کالاهای سرمایه ای رو به افزایش است

🔹خرید کالاهای سرمایه ای مثل مسکن بر اساس عایدی در دوران رونق ، فاقد توجیه اقتصادی است

🔹خرید خانه در ده هشتاد( دوران رونق ) بر اساس عایدی ( اجاره ) انجام نمی شد ، خرید خانه بر این اساس انجام می شد که قیمت خانه سالانه افزایش می یافت

🔹در دوران رونق ، اگر قرار باشد خرید کالاهای سرمایه ای مثل مسکن بر اساس عایدی انجام شود کسی انگیزه ای برای خرید خانه نخواهد داست

🔹در دوران رکود، افزایش قیمت کالاهای سرمایه ای ( مثل خانه ) متوقف میشود

🔹در دوران رکود اقتصاد به جائی می رسد که نه قیمت کالای سرمایه ای افزایش می یابد و  نه عایدی آن چنگی به دل می زند ، لذا معاملات کالاهای سرمایه ای مثل مسکن به شدت کاهش می یابد

🔹کاهش معاملات مسکن در دوران رکود به این سبب است که نه قیمت خانه گران میشود و نه اجاره دادن ملک جواب می دهد

راه حل
🗝راه حل الگوی دوران رونق نیست ( خرید خانه به انگیزه افزایش سالانه قیمت)
🗝راه حل نخریدن هم نیست ( الگوی دوران رکود )
🗝راه حل : تناسب بین قیمت و عایدی است باید قیمت خانه با اجاره بخواند
🗝در اروپا و آمریکا ، بانکها یک خانه را بیشتر از اجاره ده ساله آن قیمت گذاری نمی کنند 

🔹اکنون قیمت خانه اگر برای پول ؛ سودی معادل هزاری، سی تومان در ماه محاسبه شود قیمت خانه با اجاره ده ساله آن منطبق است اما آیا این شاخص صحیح است ؟ آیا معدل جامعه از پول؛ عایدی معادل هزاری سی تومان در ماه دریافت میکند ؟

🔹اگر در وضعیت کنونی برای پول سود معادل هزاری ٢٠ تومان فرض شود خانه در ایران باید ٣٣ درصد ارزان شود

🔹اگر در آینده سود پول به هزاری ، ده تومان سقوط کند قیمت خانه در ایران باید  ٦٦ درصد ارزان شود

🔹آیا اگر قیمت خانه از اجاره  ده ساله آن بیشتر شد ، در جامعه برای خرید خانه تقاضا وجود خواهد داشت ؟ آیا تعیین قیمت خانه بر اساس اجاره پانزده ساله آن صحیح است ؟

🔹در برخی از مناطق تهران تا چند ماه قبل قیمت خانه معادل اجاره ده ساله آن بود و اکنون معادل اجاره  ١٥ ساله آن است ، آیا متقاضیان خرید خانه به این نتیجه نمی رسند  که اجاره خانه  بهتر  از خرید آن است و آیا این باعث کاهش تقاضا برای خرید نمیشود و این به منزله بازگست مجدد رکود نیست ؟

🔹آیا طی چهل سال گذشته رکود های بخش مسکن ، درست زمانی نبوده که قیمت مسکن از اجاره ده ساله آن بیشتر شده است ؟

🤝 چگونه قیمت با عایدی منطبق میشود؟

🔹اگر نرخ بهره ده درصد بیش از تورم باشد در اقتصاد چه روی می دهد ؟

🔹حال اگر برای مدت بیش از سه سال نرخ بهره ده درصد بیشتر از تورم بود چه روی میدهد ؟

🔹اگر نرخ بهره به مدت بیش از سه سال به میزان بیش از ده درصد از تورم بیشتر باشد " به مرور قیمت  کالاهای سرمایه ای با عایدی آن "  سازگار میشود

🔹اکنون چهارمین سالی است که نرخ بهره ده درصد بیشتر  از تورم است قاعدتا انتظار میرود در پنجمین یا ششمین سال بالا بودن نرخ بهره،  قیمت ها آنقدر کاهش یابد تا با اجاره ده ساله منطبق شود

🔹نهایتا بین قیمت خانه و اجاره تعادل و توازن ایجاد شود