محمد حسین ادیب

27 میلیون واحد مسکونی دارای انشعاب برق خانگی است ، به عبارت دیگر 27 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود دارد

در بهمن ماه 64 هزار واحد مسکونی در کل کشور به فروش رفته است

البته از آمار فروش باید آمار پنج دسته کسر شود :

یک -واحد های مسکونی که وثیقه وام بوده و به سبب عدم پرداخت وام ، به تملک بانکها درآمده است

دو- ماهانه 1/5 چک برگشتی وجود دارد بخشی از واحد های مسکونی به فروش رفته ، به سبب  احکام دادگاه  و تملک واحد مسکونی به وسیله طلبکار است

سه - بخشی به سبب انتقال مالکیت از مالک واحد مسکونی به سازنده در طرح های مشارکتی است

چهار- بخشی به سبب انحصار وراثت است ماهانه 30 هزار فوت در کشور ثبت میشود ، هر فوت به یک انتقال مالکیت منجر میشود ، بخشی از آمار فروش ، مربوط به انتقال مالکیت افراد فوت شده است

‌پنج - ماهانه 14 هزار طلاق در کشور ثبت میشود که برخی از آنها به انتقال مالکیت منجر میشود

آمار فروش واقعی :

از آمار فروش واحد های مسکونی ، باید آمار
پنج مورد فوق کسر شود تا آمار فروش واحد های مسکونی واقعی بدست آید ، اما نهادی در کشور آمار فروش واحد های مسکونی را با کسر موارد فوق ، منتشر نمی کند لذا در این مورد باید گمانه زنی کرد،  احتمالا حداقل 50 درصد معاملات شامل موارد فوق است اگر این طور باشد ماهانه 32 هزار واحد مسکونی در کشور به فروش می رسد

اگر ماهانه 32 هزار واحد در کشور به فروش برسد 70 سال طول می کشد تا همه واحد های مسکونی کشور یک بار به فروش برسد و این نشان می دهد ضریب نقدشوندگی اموال غیر منقول در  کشور بسیار پائین است

حتی اگر همه آمار فروش در کشور را فروش واقعی فرض شود و فرض شود هیچ کس در کشور  فوت نمی کند و دسته بندی پنج گانه از آن کسر نشود ، 36 سال طول می کشد تا همه واحد های مسکونی یک بار به فروش برسد

طی 5 سال آینده هزاران فرصت در اقتصاد برای سودگیری ایجاد میشود که فرد باید پول داشته باشد تا بتواند از آن فرصت استفاده کند ، تبدیل دارائی به مسکن ، نظر به ضریب پایین نقدشوندگی واحد های مسکونی . امکان مانور در اقتصاد را از فرد می گیرد

لذا توصیه میشود حداکثر 30 درصد از سبد دارائی فرد واحد مسکونی ، مغازه ، ویلا و کلا اموال غیر منقول باشد

حداقل 70 درصد دیگر سبد دارایی فرد باید ضریب نقدشوندگی بالا داشته باشد

حتما 50 درصد از سبد دارائی فرد باید « ارز محور » باشد

نباید بیشتر از 50 درصد از سبد دارائی « ریال محور » باشد و مسکن بخشی از دارائی « ریال محور » است ، لذا اگر 30 درصد از سبد دارائی اموال غیر منقول مثل مسکن باشد نباید مابقی سبد دارائی فرد بیش از 20 درصد وزن « ریال محوری » داشته باشد

کسانی که 90 درصد دارائی آنها ( یعنی 80 درصد ایرانیان ) یا مسکن است و یا سپرده بانکی ، سبد دارائی آنها ، بهداشتی نیست ، چون 90 درصد سبد دارایی ؛  «ریال محور» است ،  این سبد دارائی بزرگترین بازنده اتفاقات اقتصادی 3 سال آینده است

50 درصد سبد دارائی باید دارای ضریب نقدشوندگی آنی باشد تا بتواند از فرصت های اقتصادی پیش رو استفاده کند

سبد دارائی که 90 درصد آن مسکن و سپرده است بد ترین سبد دارائی ممکنه است

سپرده گذاری را در کشور یک بازی بدون باخت اعلام کرده اند در حالی که ریسک سپرده گذاری باید به اندازه نکول تسهیلات باشد به میزانی که وام ها معوق میشود باید سپرده ریسک داشته باشد

اکنون فقط کسانی وام می گیرند که گیر افتاده اند و هیچ چاره دیگری ندارند ، به شدت بدهکارند و اگر می توانستند بدهی خود را پرداخت کنند هر گز وام نمی گرفتند و اگر کسی این گزاره را قبول نداشته باشد بدهی بانکی ندارد و از دور دستی بر آتش دارد

سپرده گذاری  به اندازه گزاره فوق ، ریسک دارد

اینکه تصور شود سپرده بانکی به افراد وامانده در اقتصاد وام  منتقل شود  و بعد سپرده گذار تصور کند بهترین سرمایه گذاری را انجام داده است ، روحیه انسانی است که « قدرت تحلیل » ندارد

به سبب ضریب نقدشوندگی پائین حد اکثر 30 درصد از سبد دارایی فرد باید اموال غیر منقول باشد و تازه آنهم مسکن ارزان قیمت

مسکن لوکس و نیمه لوکس در معرض ریسک حداکثری است تاکید بر نگهداری 30 درصد از سبد دارایی به صورت اموال غیر منقول،  شامل املاک لوکس و نیمه لوکس نمیشود