✍️ محمد حسین ادیب

مسکن ارزان قیمت تابع سه عامل است :

1️⃣عرضه و تقاضا : در برخی از نقاط ایران مسکن ارزان قیمت متناسب با نیاز تولید نشده است در این مناطق مسکن ارزان قیمت به سبب وجود تقاضا بیشتر از عرضه ، افزایش می یابد که طبیعی است

2️⃣ پرداخت وام  مسکن  به ٣٣٠ هزار نفر در سال بوسیله بانک مسکن ، تقاضا برای  خرید مسکن ارزان قیمت را بالا می برد و اثر عامل اول را در افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت ، تشدید می کند

3️⃣ هجوم سپرده گذاران برای تبدیل سپرده به مسکن ارزان قیمت  ، که باعث ایجاد حباب در مسکن ارزان قیمت میشود و اثر عامل اول و دوم را تشدید می کند

🔹پیام تحلیل امروز این است که افزایش در قیمت مسکن ارزان قیمت به سبب عامل اول و دوم طبیعی است و به سبب عامل سوم موقتی و کوتاه مدت است و آن بخش از افزایش قیمت که به سبب ورود عبوری و موقت سپرده گذار انجام شده در فاز بعد بوسیله بازار پس گرفته میشود و طول عمر چندانی ندارد

🔹در سال ٧٢ تا ٧٥ رونق بی نظیری در بخش مسکن ایجاد  شد و در سال ٧٧ هر چه که فعالین در بخش مسکن بدست آورده بودند را از دست دادند

🔹از سال ٨١ لغایت ٩٢ کسانی که وارد بخش مسکن شدند به شدت منتفع شدند و سپس از ابتدای سال ٩٢ کسانی که در بخش مسکن باقی ماندند بخصوص کسانی که  با وام بانکی به کار ادامه دادند که حداقل پنجاه درصد وام گیرندگان بانکی را تشکیل میدادند به شدت زیان کرده اند

🔹حداقل پنجاه درصد فعالین اقتصادی که اکنون دچار مشکل اند کسانی هستند که بعد از سال ٩١ در بخش مسکن  باقی مانده اند

🔹مجددا بخش مسکن از آذر ٩٦ مورد توجه عده ای برای ثروتمند شدن قرار گرفته است

🔹خریداران عمده مسکن  و نه البته همه آنها ، از آذر ٩٦ مصرف کنندگان نیستند بلکه سپرده گذاران اند

🔹از آذر ٩٥ تا آذر ٩٦ سپرده گذاران معادل حقوق ١١ میلیون نفر کارمند در سال به ثروت شان اضافه شده و با این پول به راه افتاده اند و وارد هر بازاری شوند همه چیز را به هم می ریزند

🔹کسانی که در موسسات و بانکهای کوچک در سال ٩٢ سپرده گذاری کرده باشند در وضع موجود سپرده شان ٢ برابر شده و احساس میکنند مسکن که پنج سال است قیمت اش ثابت است و در مناطقی ٣٠ درصد کاهش یافته، بیش از حد ارزان است که البته این تحلیل درست است لذا حالا وقت تبدیل کردن سپرده به مسکن است

🔹عامل افزایش قیمت مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط ، افزایش قدرت خرید قشر ضعیف و متوسط نیست ، قدرت خرید این دو قشر نسبت به سال ٩١ افزایش نیافته که مسکن ویژه این دو قشر گران شود

🔹سود خالص فعالین اقتصادی بطور متوسط یک سوم گذشته است با یک سوم شدن سود خالص فعال اقتصادی ، قدرت خرید مردم افزایش نیافته که خانه گران شود ، عامل اصلی گرانی مسکن ، حرکت سپرده به سمت بخش مسکن است ، گرانی مسکن ارزان قیمت فقط در مناطق محدودی از استان تهران که مرکز اشتغال است ، توجیه دارد ، عده ای مسکن آنها در حومه تهران و محل کارشان در تهران است و شماری از آنها ترجیح میدهند مسکن آنها در نزدیکی محل کارشان باشد اما در نزدیکی محل کار ، مسکن ارزان قیمت کمتر وجود دارد و این باعث افزایش قیمت مسکن ارزان قیمت در مراکز اشتغال یا مناطقی از تهران شده که با مترو به مراکز اشتغال ، دسترسی روان تری دارد اما این به بسیاری از مناطق استان تهران مربوط نمیشود

🔹روند افزایش قیمت مسکن همچنان ادامه خواهد داشت اما نهایتا این مسکن ها را باید مصرف کننده نهائی و در خصوص مسکن های ویژه قشر ضعیف و متوسط ، این دو قشر خریداری کنند لذا در آن مرحله ، وقتی قرار شد مسکن ویژه قشر ضعیف و متوسط را نه سپرده گذار بلکه مصرف کننده واقعی خریداری کند ابتدا معاملات به شدت کاهش می یابد و در مرحله بعد قیمت ها سقوط میکند

🔹در پس این افزایش قیمت مسکن ، یک سقوط قیمتی در پیش است

🔹ریسک در حال انتقال از دارندگان مسکن به سپرده گذاران است